土地回收期来临 深圳高尔夫俱乐部用地无偿收国有

最近,有一条不太引人关注的新闻,波澜不惊,却意义深远,往深里说,是一颗小小的雷,代表着中国非住宅用地,在使用期限到期之后的走向。

就是这条:


土地回收期来临 深圳高尔夫俱乐部用地无偿收国有


这条新闻标题,有几个词很扎眼:用地、无偿、收归国有。

土地被企业使用几十年后,被国家无偿收回了!

来看看这是一块什么样的土地,拿到使用权的又是什么企业?

土地使用方:深圳高尔夫俱乐部有限公司(下面简称深高),成立于1982年9月30日,企业性质为中外合资,股东为深圳市特发集团和香港华联实业有限公司,经营范围为高尔夫球场、俱乐部、会员会所和会员别墅等。

1985年,深高公司拿到了这块土地的使用权,建起了深圳高尔夫俱乐部球场。

这块土地通过行政划拨的方式无偿取得,土地性质为体育用地,使用年限为30年,2015年2月17日到期。

这块土地的位置在哪里呢?放在今天的深圳来看,用寸土寸金来形容,丝毫也不夸张。

该地块位于福田中心区深南大道与滨河大道之间,东邻新洲路,西距香蜜湖路,占地面积高达1.4平方公里。


土地回收期来临 深圳高尔夫俱乐部用地无偿收国有




土地回收期来临 深圳高尔夫俱乐部用地无偿收国有


这个地块放到今天的深圳土拍市场能值多少钱?

给大家看一个2017年初福田中心片区成交的土拍数据:


土地回收期来临 深圳高尔夫俱乐部用地无偿收国有


福田中心区一块50年产权,面积6262平米的商业用地,拍出了112200万元的价格,折合每平米单价17.9万元。

如果进行简单折算,深高的这块土地1.4平方公里折合140万平方米,假定做为商业地块全部出让,可以拍出250600000000元的天价,后面的零太多你肯定算不出来,不用算,直接告诉你,是2506亿元人民币。

什么概念?深圳2018年全市GDP是2.4万亿人民币,这一小块地就能占掉十分之一。

所以土地的价值到底有多大?

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现在已无法追溯这块土地当年为何能无偿划拨,1985年的深圳,一切还都刚刚起步。

三十多年后,福田已从开发区变成了中心区,人口和产业高度密集,土地资源比黄金还宝贵。这么一大块土地却被开发为高尔夫球场,长年只供两千多名会员独享,显然不公平不合理。

不过,由于土地划拨年限为30年,必须要等2015年到期之后才能去谈收回的问题。

今天已经是2019年的1月,距2015年2月这块土地到期已经过了四年,现在才正式收回,可以想象难度之大。

首先是这块土地被深高违规私建了70栋别墅,并在上世纪九十年代就卖给了个人,虽然没有房产证,但涉及到了私下买卖,情况就变得复杂。

其次这块土地上建了一栋高尔夫会所,建筑面积6686.13平米,不知通过何种途径,竟然办理了房产证,这也为到期收回设置了障碍。

在到期之前,深高公司一直在向深圳市规土委申请办理土地使用权续期,并进行着各种努力。

鉴于种种原因,这块土地被合法收回拖了四年之久,终于在今年的1月17日获得突破性进展,该地块惟一的房地产证被依法注销,为收回这块土地扫清了障碍。

下一步在对地面建筑物进行适当补偿之后,深高俱乐部地块将由福田区政府正式接管,这块土地下一步将纳入香蜜湖南片区进行统一规划改造。

历经四年,深高地块终于被收回,这是一个里程碑式的事件。

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在深圳四十年的开发历程中,由于各种不可追溯的历史原因,出让划拨了各式各样的土地,在这些性质复杂的各类土地上,违规违建数不胜数。在城市高速发展时期,政府以发展经济为重,对这些历史遗留问题暂时睁一只眼闭一只眼。

可到了城市发展后期,土地资源越来越稀缺,能出让的土地越来越少。同时随着时间的推移,部分年限短的地块逐渐到期,收回土地所有权、重新盘活土地资源已经势在必行。

在所有权收回过程中,涉及到各类私搭私建、产权纠纷、利益纠葛等,难度必然很高,但却是大势所趋,无法阻挡,深高土地的收回只是一个开始。

下一步还会收回的土地有哪些?先给大家做一个土地性质的基础知识普及。

国有土地出让普遍使用年限为40-70年,出让土地性质主要有:

1、住宅用地(商品房用地):使用年限70年;

2、工业用地(工厂、工业区用地):使用年限50年;

3、商业、旅游、娱乐用地:使用年限40年;

4、教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地:使用年限50年。

当然,在这个基础之上,还会出现各种各样的特殊出让情况,比如说深圳高尔夫俱乐部为赢利而非公益性质,为何能获得免费土地划拨,年限又为何是30而非50年。

虽然情况复杂,问题重重,但在深圳缺地缺后续发展资金的巨大动力推动下,这些难啃的骨头都会一个个被攻克。

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不出所料,到期之后最先收回的就是工业、科教、体育、文卫等各类用地,这些出让土地虽然标明了用途,实际上后期很多被挪做他用。

目前,原关外的大量工业用地已被纳入旧改规划,未到年限的做补偿性旧改,到年限的无偿收回。

未来十到二十年,随着越来越多工商业和教育文卫用地的到期,深圳会有大量土地以各种手段被收回,而且是无偿收回。那种想靠着一块出让土地吃一辈子,年限到期后拒不交回,或者强制收回时大捞一笔的想法,已经完全不现实了。

同时,我要提醒购买了这类土地上违建住宅的人,这些违建住宅和小产权房不同,完全不受法律保护。

深圳的小产权房,解决起来为什么那么难?拆迁时为何给予同面积商品房补偿?

一是数量太多,入住人口太多;二是小产权房的土地性质大多是农村集体土地,虽然私建住宅和买卖都属违规,但土地却是属于农民个人所有,没有产权年限的限制,产权不到期,政府是无权强拆土地上附着的建筑的。

而工教文卫性质的出让土地就不同了,如果在这些土地上违建,产权到期后,土地使用权没有了,建筑也是违法的,政府当然有权收回土地,也有权拆除违章建筑,这些都是有法可依,有法律条文可查的。再加上这些出让土地的违建数量远不能和农民房相比,解决起来自然更容易。

当然,大家最关心的,还是住宅和商业用地到期的问题,因为大家居住的多是七十年产权的商品房,还有很多人投资了四十五十年产权的商铺和公寓,这些房产到期后怎么办?

臆想和推断都没有意义,看法律条文最靠谱,物权法第一百四十九条规定:

住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

很明确,住宅用地受到法律额外照顾,可以自动续期,而其他的所有非住宅用地到期后的续约问题,对不起,没有明确的说法,说白了就是根据到时实际情况的变化再灵活把握。就像深高俱乐部的这块土地,33年前无偿划拨的时候,谁能想到三十多年后能价值两千多亿呢?

来源:大渔 米宅珠三角